Что делать при покупке квартиры с прописанными в ней людьми
07:06 02.06.2026 16+
Что делать при покупке квартиры с прописанными в ней людьми.
При каких случаях можно признать недействительной сделку, когда выяснилось, что в купленной квартире зарегистрированы посторонние лица.
Ситуация, когда человек приобрел квартиру с прописанными в ней посторонними лицами возникает, если он не провел тщательную проверку документов либо доверился устным обещаниям продавца или заверениям риэлтора. Например, в квартире могут быть прописаны граждане, находящиеся в местах лишения свободы, на военной службе или в психиатрической больнице, не участвовавшие в сделке купли-продажи лично или через доверенное лицо. При этом их право на проживание не было учтено.
Основания для снятия с регистрационного учета.
Согласно ст. 304 ГК РФ, новый собственник вправе требовать устранения нарушений его права на недвижимость, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом важно учитывать, что положения данной статьи применяются в случаях, когда нарушение прав собственника не связано с лишением владения. То есть в рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет установление факта отсутствия у зарегистрированных лиц законных оснований для пользования жилым помещением.
Основания для прекращения права пользования и последующего снятия с регистрационного учета могут быть следующими:
переход права собственности на квартиру к другому лицу — прекращение права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
прекращение семейных отношений с собственником — право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если нет соглашения между собственником и бывшим членом семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);
отсутствие соглашения о сохранении права пользования после смены собственника;
фактическое непроживание в квартире и отсутствие иных законных оснований для сохранения права пользования.
Отметим, что регистрация по месту жительства является административной отметкой МВД, а не правом на квартиру и снять таких людей с учета новый собственник может в судебном порядке.
Когда сделку могут признать недействительной.
Сделку могут признать недействительной в ситуации, когда речь идет не просто о записи в паспорте, а о юридическом праве проживать в квартире. К категориям лиц, которых новому собственнику будет сложно выписать из купленной квартиры, относятся:
граждане, отказавшиеся участвовать в приватизации квартиры, но имеющие при этом пожизненное право проживать в ней, которое сохраняется при любой сделке купли-продажи (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14);
лица, получающие ренту по договору пожизненного содержания (ст. 602 ГК РФ);
отказополучатели по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ);
несовершеннолетние и недееспособные лица. Продажа квартиры без согласия органа опеки является оспоримой (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Если в квартире до совершения сделки купли-продажи были прописаны лица из перечисленных выше категорий, это является существенным условием договора и продавец был обязан сообщить данном факте. В противном случае его действия можно расценивать как обман (п. 2 ст. 179 ГК РФ, п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
На практике в судах сделки, при совершении которых продавцы утаивают важную информацию о квартире, оспариваются по следующим основаниям:
применение продавцом обмана, насилия, угрозы, влияние неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);
несоблюдение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);
ложные заверения об обстоятельствах, когда в договоре прописано, что продавец заверяет об отсутствии лиц с сохраняющимся правом пользования (ст. 431.2 ГК РФ).
Как доказать свою правоту.
Покупателю квартиры для доказывания своей правоты в суде могут потребоваться расширенная (архивная) выписка из домовой книги, договор приватизации с перечнем всех проживающих, ответ органа опеки об отсутствии согласия на совершение сделки, копии в виде скринов переписки с продавцом или риэлтором и объявления о продаже квартиры, а также ответ продавца или риэлтора на досудебную претензию либо доказательства его молчания.
Кроме того, необходимо по возможности зафиксировать устные, а также письменные заверения продавца или риэлтора об отсутствии в квартире лиц с сохраняющимся правом пользования квартирой.
Оставить сообщение: